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凯德商业REIT国庆假期前挂牌。底层资产为位于广州和长沙主要商圈的两个成熟购物中心。该项目的另一个主要投资者是保险资本。财新人寿作为最大外部投资者正式参与战略协议。近年来，保险资金通过直接和间接方式持续加大对现有商业地产、写字楼、长租公寓的投资。 “这两年我们投资的写字楼项目基本上都是全额出租，租金收入也不错。我们不是从地价买的，更像是‘左设计’，但通过逐步推进设计，我们可以平衡北京一家保险公司相关负责人对中国证券报记者表示。多位业内人士透露，调整期过后，一些优质房产的盈利能力变得更强，给了保险公司买入的机会。在票面压力的背景下，出租率高、租期稳定、现金流强劲、具有长期升值潜力的租赁资产越来越成为保险资金眼中的优质标的。 是一个重要的指标。近日，记者从湖南省首家本土保险公司财新人寿获悉，该公司已作为最大外部投资者正式参与配售首商REIT战略地位，投资金额约5000万元。首创商业房地产投资信托基金于9月29日在上海证券交易所挂牌上市，其主要初始资产陈长沙首创广场雨花馆项目，位于湖南省长沙市雨花区，总建筑面积7.5万平方米，出租率约97%。 “华夏资本和REITs基本面强劲，收入稳定，结构多元化，长期回报值得期待。”他表示，财新人寿近年来持续推进房地产和基础设施投资领域的战略转型。投资类型正从非标准私募股权产品转向上市REITs、自营ABS等标准化产品，投资策略也从传统商业领域拓展至公用事业、能源、住宅租赁和数据中心等领域。通过REITs等途径加大房地产投资已成为不少保险机构的标配举措。以华润商业REIT为首批公众消费群体之一以er REITs为例，中国人寿全系统投资额达到约6.86亿元，占融资总额的10%，成为该REITs最大的外部投资者。近年来，保险公司持续重点管理商业地产、写字楼等资产。据中国保险行业协会公布的信息，今年以来，中国人寿、太平洋人寿、平安人寿、建信人寿等保险公司已公布10余起大规模房地产投资，新增投资总额达数十亿元，较去年同期大幅增长。这些目标主要集中在商业办公和物流地产等收租资产上。一些保险机构通过私募基金入股房地产项目公司。保险私募基金入股万达商业地产发挥关键作用阿尔房地产项目公司。新华保险背后的中国保险、阳光人寿、大家保险、太保资本、三星人寿银行等保险机构已收购万达广场多处物业。今年早些时候，中邮人寿作为主要投资者签署了上海御浦地产专项基金的投资协议。博华广场位于上海南京西路商业区。这是该地区罕见的高品质办公楼。 2023年、2024年，保险公司还相继拿下大悦城中粮置地广场项目订单，并投资西安二园项目。 “西安项目拥有非常长期稳定的租户，从资本化率和内部收益率来看，投资回报基本确定，属于半固定收益项目。上海和北京项目是黄金地段的优质楼盘，投资回报率和内部收益率基本确定。”投资过程关注租赁、未来可能发生的租赁及相关风险。目前这两处房产的租赁资产价值极高，根据简单计算，净利润率约为4%或以上。 ”中国邮政保险总经理李学军此前介绍。天津嘉裕股权投资基金合伙企业，资本金45亿元，近期开始作为租赁住房新一级买家运营。其合作伙伴包括大家人寿、友邦人寿、中港人寿、复星保诚人寿等多家保险公司。该基金由嘉嘉投资控股设立，将重点关注 负担得起的出租房。项目遍布北京、上海等一线城市。据资本投资管理人士透露，该基金是保险行业首支长期租赁住房增值战略基金，致力于提高资产通过专业化、市场化的管理，提高效率和服务水平。今年以来，保险资金加速崛起，成为租赁住房市场新的主力买家。 7月，友邦人寿通过参股私募基金收购了上海松江玉美社区，该社区提供2,200多套保障性住房。此前，新华保险联合万科集团旗下租赁住房平台大家人寿等设立万信金石基金，收购厦门博友园湾社区100%股权，计划提供7700余套保障性租赁住房。此前，中国平安、中国人寿也通过REITs开发租赁住房。据行业内部分析，租赁住房资产（长租公寓）具有波动性小、周期长、现金流可预测的特点，满足了人们的基本需求。f 保险资金安全稳定。同时，在保险合同层面，正在建立融资、投资、管理、退出链条，为保险资金的配置铺平道路。 “长租公寓投资期限长，提供持续、经常性的现金流，以稳定的租金收入为主，租金收入随着通货膨胀率不断增加，从而有助于抵御短期金融市场波动的保险资金。”长租公寓的特点是周期波动较小，与金融市场短期流动性相关性较低，适合资本配置。”这是一种保险基金，其目标是提供长期稳定的收益，抵御长期通胀，规避风险。 ” 嘉嘉投资控管代表表示：保单窗口的进一步开放也将推动保单业务的发展。加大保险资金流入市场。 2022年2月，原银保监会、住房城乡建设部联合发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，帮助保险资金通过直接投资、债券投资计划、股权投资计划、保险私募股权基金等方式，对廉租住房项目提供长期金融支持。 2024年央行、国家金融监管局发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》提出，保险资金可以通过债权、股权等方式参与长期租赁住房的投资、开发和运营。融资、投资、管理、退出的闭环逐步形成，特别是退出渠道畅通。解决了保险资金的问题。我们的投资管理人员表示，REIT公募将使流动性较差的长租公寓项目转化为流动性较高的金融产品份额，盘活长租公寓现有存量，打通REITs从开发基金到核心基金的资金闭环。业内人士表示，租赁住房领域公募REITs的底层资产包括保障性租赁住房项目、公共租赁住房项目、市场化租赁住房项目、园区支持租赁住房项目等，这些项目都具有通过公募REITs融资的潜力。谨慎承租者 在核心投资市场固定收益资产回报率下降的背景下，保险资金越来越多地寻找其他能提供稳定现金流回报的资产。票面压力背景下，保险资金开发其他策略高分红、承租资产等充足的现金流来源，可以缓解净资产收益率下行的压力。探索优质地产以获得稳定收入来源，已成为保险资金解决资产短缺、帮助资产负债匹配的重要方向之一。业内专家表示，险资就像一个“谨慎的收租员”，青睐入住记录良好、没有租户顾虑、租金流向清晰的“楼盘”。运营基础成熟的收租资产周期长、稳定。具有低成本现金流的特点，与保险资金的长期投资特点相适应，满足保险资金的长期投资需求。同时，目前部分核心资产估值较低，交易结构设计有利于保险投资者分配项目收益，为保险增添了新的保障投资。这些资产有望为保险资金提供“租金+增值”的双重效益。克而瑞研究中心相关负责人表示，商业、写字楼、工业园区等房地产投资优质保险公司不仅能够容纳大量资金，还能提供稳定的现金流，而且还会随着行业的发展产生一定的保费，这与保险资金的投资期限和风险偏好非常吻合。 “保险资金要求投资规模大、期限长，一般能产生稳定的长期现金流的资产。中心城市的住宅租赁项目和优质商业地产项目空置率较低，租金收入相对稳定。在当前低利率环境下，保险资金能够提供稳定的现金流，可比性相对较高。”回报率与保险资金的要求一致“为了资产安全、收益稳定和长期现金流动。”中国指数研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，在政策支持和退出机制完善的双重推动下，保险资金未来有望更加关注中心城市的优质资产。仲量联行数据显示，近年来，保险资金大幅加大对长租公寓、购物中心等商业地产的投资，加速探索现有房地产领域的投资机会。拉塞尔投资与资本市场部中国区主管潘树东表示，优质的商业地产可以提供稳定的投资回报。对于保险资金来说，增加优质资产向核心领域的配置，不仅可以有效分散投资风险，还可以为投资组合提供稳定的回报。 “库尔租金方面，一线城市商业地产租金收益率维持在5.5%至6.5%之间。这种稳定的收益水平对于提升保险资金整体投资绩效具有显着的积极作用。 “在上海等核心城市，商业地产租金收益率与债券收益率差异显着，这进一步凸显了商业地产的吸引力。”潘树东表示。
（编辑：关关）
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adimin@12thpress.com